Distrato/Rescisão Contratual: Justiça condena incorporadora LIVING na restituição de 90% dos valores pagos pelo comprador + corretagem e SATI

Dois irmãos que haviam adquirido imóvel residencial na planta no empreendimento Condomínio Pleno Jacanã, em São Paulo, obtiveram vitória expressiva na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de unidade autônoma” por ato dos próprios adquirentes que não mais suportavam arcar com as parcelas mensais, obtendo a devolução à vista de 90% dos valores pagos em Contrato, inclusive sobre comissão de corretagem e taxa denominada SATI, tudo acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.

Em 15 de junho de 2013 os interessados assinaram o contrato perante a incorporadora LIVING, na Cidade de São Paulo. Após cerca de 2 anos pagando as parcelas, decidiram procurar pela incorporadora a fim de obter o distrato amigável do negócio anteriormente celebrado e a devolução de grande parte dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos em Contrato, recusando-se a restituir as comissões de corretagem.

Inconformados com o tratamento nitidamente ABUSIVO imposto pela vendedora, os compradores procuraram a Justiça.

O escritório Mercadante Advocacia ingressou com Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central, em São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição do equivalente a 90% dos valores pagos em Contrato, inclusive sobre comissões de corretagem e taxa SATI.

A Juíza de Direito da 18ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dra. Maria Rita Rebello Pinho Dias, em sentença datada de 29 de junho de 2015, julgou parcialmente procedente a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparados pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora LIVING na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, inclusive sobre comissão de corretagem e taxa SATI, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.

A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato e que a incorporadora não pode se valer de cláusula contratual abusiva com o intuito de reter grande parte dos valores pagos.

Nas palavras da magistrada:

• “Entendo que a cláusula que permite a retenção de 85% dos valores já pagos, a título de prefixação de perdas e danos e ressarcimento de supostas outras despesas, importa em enriquecimento indevido da ré.

• Não se pode desconsiderar que, após a rescisão do contrato, a ré poderá alienar novamente o imóvel a terceiros, recebendo novo preço.

• Ora, nesse contexto, a retenção de valores das prestações já pagas para indenizar danos que serão naturalmente solvidos com a nova alienação da unidade imobiliária para terceiro, importa em conduta abusiva, importando em desvantagem exagerada, nos termos do art. 51, IV, do CDC.

• Assim, a retenção de valor de 85% e a devolução do valor já pago importa em enriquecimento sem causa da ré.

• Impõe-se a redução do valor da cláusula penal, excessiva, devolvendo-se o valor integralmente, em uma única parcela. Essa devolução é mera consequência e reflexo da rescisão do contrato, para que não se ofenda o art. 51 do Código de Defesa do Consumidor, que determina serem nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda das parcelas pagas em benefício do credor em contrato habitacional rescindido por inadimplemento.

• Observo que a jurisprudência adota com critério a admissão de retenção de até 10% dos valores já pagos, entendendo-o como justo para ressarcir danos sofridos. Adoto, nesta sentença, tal critério, de modo que reduzo o valor da retenção admitida para a ré em 10% dos valores já pagos pelos autores, por entender que é suficiente para remunerar os danos incorridos com a negociação, especialmente considerando o curto período de vigência do contrato e a possibilidade de revenda do imóvel a terceiro.”

Sobre a necessária restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI, assim fundamentou a Juíza:

• “Também 90% dessa quantia deve ser restituída pela ré aos autores. Isso porque, conforme apontado acima, tais custos são inerentes à operação de compra e venda imobiliária, cuja estrutura e características foram definidas exclusivamente pela ré, a seu critério, que entendeu ser mais conveniente, por diversos e inúmeros fatores, muitos deles desconhecidos deste juízo, segmentar os custos da corretagem e dos serviços de assessoria-imobiliária, imputando-os a empresas/profissionais selecionados pela ré e colocados no seu estande de venda para atender aos seus clientes.

• Todas essas empresas, envolvidas na mesma operação de compra e venda com o consumidor, fazem parte de mesma estrutura negocial desenvolvida pela ré, a qual, portanto, arca solidariamente com elas com as implicações obrigacionais da rescisão contratual. Entender de forma diversa é entender que tais relações seriam individualizadas e autônomas importaria em interpretação prejudicial da relação contratual em desfavor do consumidor, em violação ao disposto no art. 47 do CDC, visto que impediria que o consumidor tivesse acesso a 90% dos valores pagos em razão dos serviços de comissão de corretagem e serviços de assessoria imobiliária, os quais são apenas simples custos inerentes à operação de compra e venda de imóvel firmada efetivamente entre o autor e a ré.”

Ao final, a Juíza declarou a rescisão do Contrato por ato dos compradores e condenou a incorporadora LIVING na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, inclusive sobre comissão de corretagem e taxa SATI, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês a partir da citação até a data do efetivo pagamento pela empresa.

Processo nº 1037103-93.2015.8.26.0100

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Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário)

www.mercadanteadvocacia.com

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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/