Distrato/Rescisão Judicial: TJSP condena TECNISA por atraso e impõe restituição de 100% dos valores + danos morais de R$ 20 mil

Processo nº 1063244-86.2014.8.26.0100, de 20 de fevereiro de 2015.

Casal que havia adquirido na planta uma unidade residencial no Condomínio Flex Guarulhos, em São Paulo, foi obrigado a recorrer ao Poder Judiciário para solicitar a rescisão do contrato por atraso na entrega do imóvel, ultrapassado o prazo de tolerância de 180 dias, uma vez que em contato amigável com a incorporadora, não obtiveram uma proposta razoável de restituição das quantias pagas.

Os compradores fecharam negócio nas dependências de um estande de vendas com a marca da incorporadora Tecnisa em 08 de maio de 2011, sendo certo que o prazo máximo previsto para a entrega do projeto de imóvel era o mês de junho de 2014.

O caso foi ganho em primeira instância para a declaração judicial de rescisão do contrato por culpa da incorporadora e consequente condenação na restituição de todos os valores pagos em contrato, bem como comissões de corretagem, além da indenização por danos morais arbitrados pelo Juiz em R$ 20.000,00.

Inconformada, a incorporadora Tecnisa recorreu, firme no argumento de que houve o que chamou de caso fortuito para o atraso, caracterizado em “fortes chuvas” no período de obras, além de falta de material e mão-de-obra no mercado da construção.

Sob o argumento de que se tratava de fortuito interno decorrente de problemas administrativos da própria incorporadora, a 8ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, em Relatoria do Desembargador Luiz Ambra. Negou provimento ao recurso.

Nas palavras do Desembargador:

“A demora na conclusão do empreendimento é fato incontroverso; aqui nem mais se discute. Prevista a entrega da obra para 31/12/13, com prorrogação para 30/06/2014 computando-se o prazo de tolerância de 180 dias previstos contratualmente; até a data do sentenciamento do feito a entrega da unidade autônoma ainda não teria se efetivado, a par de inexistir menção a respeito, de término das obras, nas razões recursais.

O atraso na entrega do bem é inquestionável. As construtoras, comumente, tentam justificar o atraso na entrega com a costumeira desculpa das fortes chuvas, falta de material de construção no mercado ou de mão de obra qualificada, entre outros artifícios que, ao menos num primeiro momento não tem como ser aceita. São ocorrências previsíveis e até esperadas no desempenho de suas atividades no campo da construção civil. Ademais, e ao contrário do aduzido, não restou demonstrada a suposta ocorrência de caso fortuito ou de força maior. Aliás, as situações aventadas são inerentes à atividade empresarial da ré e ao risco do próprio negócio, inclusive a incidência de condições climáticas adversas. O que não se pode admitir é tentar repassar ao consumidor esses ônus, exclusivos da atividade exercida pela construtora. Aqui, todavia, ultrapassado o prazo, ainda não tinha o autor a posse do imóvel ou a possibilidade de ocupação.”

A incorporadora ainda tentou se defender, alegando que obteve o “habite-se” dentro de prazo razoável para a entrega do empreendimento, porém, o Desembargador não se convenceu e afirmou que: “Não há dúvida de que, concluída a obra, mister se fará um prazo razoável para as providências complementares. Mister se fará a instituição do condomínio, seu registro e, como regra, somente então a obtenção de financiamento imobiliário. Para tudo isso serve o prazo de tolerância de 180 dias. A própria unidade habitacional, após o habite-se, deverá ser vistoriada pelo proprietário, na hipótese de existirem defeitos deverão primeiro ser sanados; a efetiva entrega ocorrendo depois. O entendimento jurisprudencial dominante, de qualquer modo, entende que por conclusão da obra deve-se entender a efetiva entrega das chaves a cada adquirente, em condições normais. Porque, aí, não terá como justificar retardo nenhum.”

Sobre a necessidade de restituição de todos os valores pagos, o Relator do acórdão foi categórico ao afirmar o seguinte:

“Apenas como argumentação, em casos que tratam de rescisões envolvendo compradores inadimplentes, entende esta Colenda Câmara a possibilidade de retenção de 10% (dez por cento) a título de despesas administrativas, por ter o mutuário dado causa à rescisão por interrupção voluntária dos pagamentos ou ausência de pedido formal de desistência, mas que aqui não tem razão de ser, diga-se, porquanto decorrente do descumprimento contratual da ré, haja vista o tempo transcorrido e não conclusão das obras, o empreendimento inacabado ou paralisado, vez que não há notícia sobre a entrega das chaves aos proprietários das demais unidades do conjunto habitacional comercializado. Aqui, por óbvio, não se pode concluir tenha a demandada agido sem culpa.”

“Raciocínio adequado é o de que, em não sendo a obra concluída, tivesse o adquirente à disposição o numerário até então despendido, poderia aplicá-lo na compra de outro imóvel, equivalente. Privado do dinheiro, entretanto, não pôde fazê-lo. Aqui, a questão não se limita apenas ao atraso injustificado, mas também ao descaso e à resistência havida para a devolução das parcelas pagas.”

“De rigor a restituição das quantias pagas, inclusive aquelas indevidamente desembolsadas e especificadas na inicial. Devolução a ser feita de forma simples, corrigida monetariamente desde o efetivo desembolso e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação.”

Sobre os danos morais, afirmou o Relator:

“Ainda que decorrido apenas seis meses do prazo limite, não há notícia acerca do estágio em que se encontra a construção. Se previsto para um futuro próximo ou remoto. Ademais, e ainda que prevista cláusula penal, multa por descumprimento do contrato, não houve pedido formulado nesse sentido; nem mesmo lucros cessantes, quiçá por morar “de favor” em casa de parente como afirmado pelo comprador. Na hipótese, a aquisição feita em maio de 2011 e sem prazo de entrega estabelecido, alternativa não houve a não ser a propositura da ação, haja vista os entraves promovidos pela requerida para a formalização do distrato e a resistência manifestada para a devolução do montante pago, vez que ínfima a quantia ofertada para o desiderato. Bem por isso, somada à falta de informação sobre a previsão de entrega das unidades, agiu com acerto o i. Magistrado ao condenar a ré no pagamento de indenização por danos morais na quantia de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), diante da frustração e angústia de ver ruir o sonho da casa própria e de constituição de família. Não se tratando de mero dissabor ou de aborrecimento corriqueiro.”

Ao final, o Tribunal de Justiça de São Paulo manteve a condenação da incorporadora TECNISA pela quebra do prazo de entrega do imóvel, condenando-a na restituição à vista e integral de todos os valores pagos em Contrato, bem como as comissões de corretagem, além de impor indenização por danos morais de R$ 20.000,00, tudo acrescido de correção monetária e juros legais de 1% ao mês até a data do efetivo pagamento.

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário)

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