TJSP condena incorporadora ACS por atraso na entrega e impõe restituição de 100% dos valores pagos + comissão de corretagem e SATI

Processo nº 1013249-70.2014.8.26.0564, acórdão nº 2015.0000144587

Um casal que havia adquirido imóvel residencial no empreendimento denominado Edifício Terraces, em São Bernardo do Campo, perante a incorporadora ACS, através do escritório MERCADANTE ADVOCACIA, obteve ganho de causa na primeira instância local, obtendo a declaração judicial de rescisão do Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de unidade autônoma, por ato exclusivo da incorporadora, que atrasou a entrega após o término do prazo de tolerância de 180 dias, obtendo a condenação da incorporadora na restituição de 100% dos valores pagos em Contrato, além dos valores pagos indevidamente a título de supostas comissões de corretagem e taxa SATI, tudo com correção monetária desde cada pagamento, além de juros legais de 1% ao mês até a data da efetiva restituição.

Inconformada, a incorporadora optou por recorrer da sentença condenatória, repetindo toda a tese de defesa apresentada na contestação, firme na alegação que o atraso decorreu de caso fortuito e força maior, consistente na ocorrência de chuvas prolongadas e escassez de mão-de-obra e de materiais. Aduziu que em razão disso, não havia que se falar em culpa pela rescisão contratual.

Porém, a 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por ocasião do julgamento do recurso de apelação, no dia 10 de março de 2015, não admitiu a linha de defesa apresentada pela incorporadora e manteve integralmente a primeira decisão.

Sobre a argumentação da incorporadora de que seria parte ilegítima para responder pelo pagamento de comissões de corretagem e taxa SATI:

Para o Desembargador Relator, Luiz Antonio Costa: “a ré é parte legítima para figurar no polo passivo com relação à cobrança da comissão de corretagem e assessoria imobiliária, na medida em que tais serviços são disponibilizados em stand de vendas da construtora, ou seja, o consumidor tem a impressão de que o serviço é disponibilizado pela própria construtora, sem terceirização.”

Sobre a alegação da incorporadora de que teria ocorrido caso fortuito para o atraso na entrega do empreendimento:

Nas palavras do Relator: “a ré não comprova excludente de responsabilidade e justifica a mora, alegando caso fortuito / força maior, em razão da demora dos órgãos públicos. Ocorre que, a despeito dos argumentos apresentados, os problemas apontados poderiam ao que tudo indica, serem facilmente solucionados por uma gestão mais eficiente e não caracterizam de forma alguma excludente de responsabilidade. A jurisprudência consolidou-se em favor da validade da cláusula de tolerância de 180 dias sob o entendimento de que a construção civil envolve fatores fora do alcance do fornecedor, dentre os quais intempéries, como as acima citadas, descabendo aproveitar esse fato novamente para justificar atraso ainda maior. Fatos como esse constituem fortuitos internos, ou seja, ocorrências prejudiciais inerentes à atividade e pelas quais o fornecedor deve responder.”

“Verifica-se que há responsabilidade da ré pela rescisão do Contrato, vez que esta não cumpriu os termos do contrato pactuado na medida em que postergou unilateralmente o prazo para entrega do imóvel. É entendimento deste Tribunal que a rescisão do contrato enseja o retorno das partes ao status quo ante, com fundamento no artigo 475, do Código Civil. A mora da ré restou incontroversa, assim correta a rescisão do contrato com a devolução integral das parcelas pagas, nos termos da Súmula 2, deste E. TJSP, descabendo qualquer retenção.”

Sobre a possibilidade de restituição dos valores indevidamente pagos pelos compradores a título de comissão de corretagem e taxa SATI:

Para o Relator, a incorporadora tem o dever de operacionalizar a restituição dos valores pagos pelos compradores a título de suposta comissão de corretagem e taxa SATI nos seguintes termos da fundamentação:

“Além de não haver informação clara e suficiente acerca da comissão de corretagem, também não há demonstração inequívoca da consciente concordância do consumidor com a prestação do serviço, se verificando inclusive que os valores foram cobrados no mesmo dia da assinatura do contrato (fls. 48/52), corroborando que não existiu qualquer aproximação feita pelo intermediador e comprador do imóvel, inerente ao serviço de corretagem. Por outro lado, se vislumbra que a atuação do corretor imobiliário, se deu no estande de vendas como mero acessório do contrato de promessa de compra e venda que veio a se concretizar. Cabe repisar que a contratação da empresa para venda do empreendimento foi feita pela Ré, razão pela qual correta devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI.”

Assim, a 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, através do Relator Desembargador Luiz Antonio Costa, em acórdão datado de 10 de março de 2015, por votação unânime, negou provimento ao recurso da incorporadora para fazer constar a rescisão dos contratos por culpa da incorporadora ACS, bem como sua condenação na restituição à vista da importância de R$ 25.240,33 de parcelas do Contrato e comissões de corretagem e taxa SATI de R$ 23.193,30, acrescidos de correção monetária desde cada pagamento – correção retroativa – e juros legais de 1% ao mês até o momento da devolução.

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário)

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