Rescisão Contratual/Distrato: TJSP condena incorporadora MAXCASA por atraso na entrega de imóvel e impõe restituição de 100% dos valores pagos

Um comprador de imóvel na planta da incorporadora MAXCASA (MAXHAUS) apresentou ação de rescisão contratual na Justiça de São Paulo com pedido de quebra de contrato por ato da vendedora que não foi capaz de entregar dentro do prazo limite previsto.

O adquirente fechou dois negócios em 05 de maio de 2009 nas dependências de um estande de vendas com a marca da incorporadora, sendo certo que o prazo previsto para a entrega dos imóveis era até o mês de julho de 2011, inclusa a tolerância de 180 dias.

O Juiz de primeira instância julgou procedente a ação para declarar rescindido os dois contratos e condenou a incorporadora na restituição integral de todo os valores pagos, inclusive comissão de corretagem, acrescidos de correção monetária e juros de 1% ao mês até o momento do pagamento.

Inconformada, recorreu a incorporadora firme na alegação que o atraso decorreu de caso fortuito e força maior, consistente na ocorrência de chuvas prolongadas e escassez de mão-de-obra e de materiais. Aduziu que em razão disso, não havia que se falar em culpa pela rescisão contratual.

Porém, o Relator não admitiu essa alegação e afirmou que: “diversamente do quanto alegado pela ré, o risco de a obra sofrer atraso em razão de atrasos de prestadores de serviços, de escassez de mão-de-obra ou de ocorrência de prolongadas chuvas é inerente à sua atividade. Na realidade, justamente em razão da construção de imóveis depender de diversos fatores como mão-de-obra, materiais, intempéries e expedição de documentos e de autorizações pelo Poder Público é que se entende legítima e válida a cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias.”

Ou seja, o contrato já previa a possibilidade de tolerância de 180 dias justamente para cobrir a incorporadora desses fatores ditos como sendo “caso fortuito” e “força maior”.

Considerando que o cancelamento dos contratos se deu por ato exclusivo da vendedora, afirmou o Relator: “caracterizada a inadimplência da vendedora, é justificada a resolução da avença, então, por sua responsabilidade, e, por conseguinte, devida devolução integral das parcelas pagas. Não se trata de desistência ou descumprimento contratual por parte do comprador, quando então se cogitaria de eventual perda parcial do quanto pago, a título ressarcitório. Apenas para confirmar o decidido pela sentença vale dizer que a devolução inclui a totalidade das parcelas pagas, sem dedução alguma, porque as despesas corretagem e consultoria imobiliária, no caso, são perdas da incorporadora.”

E sobre a necessidade de condenação da incorporadora na restituição INTEGRAL dos valores pagos, afirmou o Desembargador:

“Desta forma, a devolução integral e em parcela única dos valores pagos, com incidência de juros e correção monetária, apresenta-se adequada, sobretudo porque a construtora, ao deixar de observar o prazo para a entrega do bem, agiu com culpa, fundamentando a rescisão pretendida. Necessário esclarecer, ainda, que não se discute que diante da prestação de serviço de corretagem a comissão é devida ao terceiro. A questão versa sobre a quem recai a responsabilidade de arcar com o pagamento pelo serviço. E porque rescindido o contrato por inadimplemento e culpa da vendedora, evidente o seu dever de restituir ao autor por esse gasto, com retorno das partes ao status quo ante. É o entendimento deste Tribunal.”

Assim, a 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, através da Relatora Desembargadora Ana Lucia Romanhole Martucci, em acórdão datado de 05 de fevereiro de 2015, por votação unânime, negou provimento ao recurso da incorporadora para fazer constar a rescisão dos contratos por culpa da incorporadora MAXCASA (MAXHAUS), bem como sua condenação na restituição à vista da importância de R$ 120.596,72 e comissões de corretagem de R$ 19.602,00, acrescidos de correção monetária desde cada pagamento – correção retroativa – e juros legais de 1% ao mês até o momento da devolução.

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (Especialista em Direito Imobiliário)

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